2020天津楼市，从读懂土地开始

2018年开始，秘密君有个简单的认识：在天津，聊地产不关注土地财政多半是瞎扯，不关注土地财政思路变化就下结论更是耍流氓。

之所以强调在天津，因为北京、上海、深圳、重庆等地土地财政依赖度很低，地产政策上财政考量少而市场考量多，但是包括天津在内大多数城市的地产政策既需要考量市场又需要考量财政。

01变 化的不止有政策，还有 思路2018年5月天津刚出台了《海河英才计划》，成都、西安、杭州、深圳等频频爆发出抢房的新闻，一时间天津楼市关注度极高。

天津史无前例的通过官方媒体发声：本市房价不具备持续上涨动力。

政府会通过督促房源尽快上市，扩大土地供应，打击炒作，严禁舆论热炒等手段来稳定市场。

在官方声音中第一次提出扩大土地供应来调控市场，这是一个非常值得关注的信号。

其后秘密君写了一篇文章讨论这种态度异变：《全国都在摇号忙，唯有天津稳预期？逻辑何在？》，文章发出后，有政策人士联系秘密君证实了秘密君的判断：天津并不想单纯依赖既往的行政手段管控地产，更希望通过预期传导稳定市场预期。

于是就有了后来的地价、房价、二手房价格三价联动。

利用市场化手段来调整地产市场，这在过去天津并不多见，通过稳地价来稳房价更是闻所未闻。

都知道高地价是高房价的核心推手，而财政对土地出让金的依赖又给了地方政府炒高地价的动力，于是2018年以前天津土地市场多见的是抬价、兜底，没怎么见过降价与流拍。

但是在三价联动的新思路确认后，天津土地供应量激增，地价显著下滑，流拍、停牌、延期成为常态，效果立竿见影，新房价格与市场预期稳若磐石，在海河英才的重大利好下全年价格都保持平稳。

当然，土地供应量激增也有转型中的天津对于土地财政的依赖原因。

不得不说，天津政策是成功的，而三价联动确立的新的土地供应思路也已经与过去主导炒地价截然相反，效果显著。

这也正是今年经济工作会议定调的稳地价、稳房价、稳预期的长效机制之一重要所在。

02地价可以窥探未来的房价秘密君统计了天津2017年、2019年迄今出让的所有宅地数据，可以看到天津2019年成交土地建筑面积比2017年高出446万平方米，供应建筑面积增长33%，同时可对比板块（板块内2017、2019年均有土地出让）的土地价格平均跌幅是20%。

以此来判断未来房价，可能要来的更加准确一些。

1、 2017&2019宅地出让建面区域分布

秘密君尽可能剔除了商业、还迁房、自持等面积，得出的数据如下，2017年土地出让前三名毫无疑问是宝坻、武清、滨海新区，事实上这三个区域也是目前库存最高的区域。

但是在市内六区，土地出让少的可怜，南开区出让最多为建筑面积26万平方米。

但是到2019年，除了红桥、武清、宝坻外，其他区域土地出让建筑面积都显著放大，焦点是环城区域，宁河因京津合作示范区进入摘地序列明显放大。

从土地出让建筑面积分布来看，津南在未来两年竞争压力极大，滨海库存将会进一步累积，市内六区仍然将处于供应短缺局面。

2、 2017年&2019年各区楼面价分布

从数据来看，各区楼面价个郡大幅度下滑，典型的南开、河北，楼面价基本对折， 西青区是价格跌幅最小的区域，楼面均价跌幅在14%左右，北辰区楼面价个跌掉了接近2/3.在所有区域中宝坻是个唯一一个地价上涨的区域，可能很多人会认为宝坻前景广阔等等，但是秘密君更倾向于认为：宝坻过去的地价在开发商眼中太低了，加之有政策利好，所以进入的意愿空前旺盛。

3、 2019年各板块宅地出让面积与楼面均价

秘密君统计了年内有土地出让的47个板块的出让面积与出让均价，可以看到年内土地出让价格最高的居然是西青的梅江板块，楼面价22062元/平方米，出让地块即是梅江壹号院项目，目前均价40000/平方米。

从板块出让面积来看，除了宁河因前述原因外，值得关注的是宝坻城关镇、滨海海洋高新区、北辰津围公路、津南小站四个板块。

宝坻目前均价11000～13000，地价4463元/平方米，对于开发商非常友好，但是存量极大。

海洋高新区地价5000元/平方米，恒大悦湖开盘价格在10000元/平方米左右，小站楼市一直不温不火，地价明显重估。

这些板块的大规模开发必然伴随着区域炒作，但是秘密君一直强调的是人口，人口将会是决定这些区域能否开发成功的核心，也是决定房价是否物有所值的核心，而非规划。

4、 可对比板块楼面均价与涨跌幅度

从秘密君统计的47个板块中，统计出共22个板块在2017年与2019年均有土地出让， 22个板块土地价格的跌幅平均为20%，最高跌幅为蓟县盘山，跌幅85%，其次为张贵庄板块，跌幅70%，团泊、生态城、北塘、咸水沽、京津路沿线跌幅均在50%～60%之间。

房价保持稳定的是东丽湖与中心商务区。

涨幅最高的是静海镇，因板块跨度较大，涨幅居然达到164%，基本不具备参考价值，反倒是宝坻、武清城区外以及北辰津围公路更具代表性，也可以看到开发企业布局的选择。

032020土地市场会逆转么？可能会有人疑问：为什么不对比2018年，秘密君个人观点是2017年是土地狂热的尾声，2019年代表了没有政策刺激下的土地价格低点，2018年是土地新思路适应性的过度。

如果2019年的土地成交代表着2020年的房价供应水平，可以判断房价基本上很难有大幅上调的空间，更不具备回到市场高点的空间。

这一点基本可以明确。

经历了两年的土地供应放量，2020年的天津会转变思路重走抬升地价的老路么？秘密君个人判断并不会，理由有三。

【三稳的长效机制 】中央经济工作会议定调稳房价稳地价，住建部会议同样要求执行三稳的长效制剂，所以土地供应大概率保持稳定，稳定的概念是， 地价不会显著上涨，但是跌幅会回落。

否则传导到房价、二手房价上会加剧房价下跌的预期，这是不符合“稳”的预期的。

【天津财政状况 】

根据国民经略统计的2018年主要城市土地财政依赖度排行榜来看，天津依赖度并不高，2018年为50.4%，但是相比于2016、2017年提高了2个点与7个百分点。

而南方周末数据显示到2018年末天津政府债务余额为4078亿，同比增长19.1%，一般公共预算收入为2106亿元，同比增长-8.8%。

可见天津财政仍然是相对紧张的（一般公共预算收入主要受环保治理、企业降税减负影响）。

如果考虑到2020年的固定资产投资，特别是地铁投资规模，财政紧俏仍然是常态，土地出让依然保持相当规模应该是比较肯定的。

【市场现实 】市场状况3季度、4季度土地市场最显著的特点是：流拍、停牌、延期，无法正常出让的土地见面连续两个季度占到计划出让建筑面积的1/3以上，开发企业购入土地的意愿并不强烈，有融资吃紧的原因也有销售不畅的原因，这两点，2020年仍然并不容易改善，开发企业重建信心同样需要时间与条件。

说到销售不畅，当前市场对于天津来年调整人口引进政策抱有普遍期待，这一点应当是不会落空的，时间也不会太远。

但是 政策刺激可能仅限于滨海等少数区域，如果对照2018年海河英才的强劲利好对于市场的推动作用来看，政策带动市场回暖是必然存在的，别扯什么阳春白雪，政策落地时间才是关键。

但是政策不会根本上逆转天津的地价、房价预期。

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